КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД ДОЛЬЩИКОВ – СПАСАТЕЛЬНЫЙ КРУГ ИЛИ МЫЛЬНЫЙ ПУЗЫРЬ?

Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении принят законопроект о компенсационном фонде долевого строительства. 

Данный законопроект является инициативой Президента Российской Федерации и внесен Правительством России с целью наведения порядка в самой чувствительной сфере в жизни россиян – в вопросах строительства жилья.

Собственно говоря, курс на упорядочивание правоотношений в данной области задан в 2004 году еще с принятием Федерального закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» (далее – ФЗ-214).

Несмотря на то, что иные варианты привлечения денежных средств граждан в строительство жилья запрещены, до настоящего времени не искоренены так называемые «серые» схемы в строительстве жилья – вексельные, инвестиционные, предварительные договоры и так далее. Данные схемы являются крайне небезопасными, однако, как показывает практика, более дешевыми.

Таким образом, самой безопасной для дольщиков схемой является долевое участие в строительстве в соответствии с ФЗ-214, однако и здесь у граждан, передающих застройщикам денежные средства, могут возникнуть проблемы.

В настоящее время у дольщиков есть два защитных механизма – страхование ответственности застройщиком и банковские гарантии, предусмотренные положениями ФЗ-214.

Вместе с тем, практика показывает, что в случае наступления банкротства застройщика данные защитные механизмы не имеют реального значения.

Страховые компании при наступлении банкротства застройщиков стремятся любыми путями затянуть вопрос с выплатами путем инициирования судебных процессов и возбуждения уголовных дел в отношении застройщиков, указывая на преднамеренность банкротства.

Недобросовестные застройщики, особенно те, которые не собираются достраивать объекты, зачастую размещают денежные средства в сомнительных банках, в настоящее время то и дело лишаемых лицензий.

Совокупность данных негативных факторов в рамках долевого участия в строительстве приводит к росту социального недовольства в среде дольщиков, ввиду остановки строительства объектов и отсутствия реальных перспектив возврата вложенных средств.

Компенсационный фонд, с введением которого прежние защитные механизмы утрачивают свое существование, как раз, по мнению законодателей и будет призван упорядочить правоотношения в области защиты дольщиков от банкротства застройщиков.

Для этих целей предполагается введение отчислений со стороны застройщиков в компенсационный фонд в размере 1% от стоимости договора долевого участия в строительстве. Если застройщик не способен окончить строительство объекта, денежные средства из фонда будут направляться для завершения строительства.

Ряд экспертов полагает, и с ними следует согласиться, что подобные нововведения однозначно приведут к удорожанию стоимости жилья, поскольку отчисления предполагается производить до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и компенсационный фонд будет только один, по аналогии с агентством по страхованию вкладов. Тем самым уклониться от взноса застройщику не получится и эти расходы будут так или иначе включены в стоимость квадратного метра приобретаемого жилья.

Данная централизация денежных средств, с другой стороны, при создании эффективного государственного и общественного контроля, будет способствовать большей прозрачности создаваемого финансового института.

Каков будет законопроект в итоговом варианте и как он будет реализован, совсем скоро будем ясно.

В настоящее время же рекомендуем воздержаться от передачи денежных средств «серым» застройщикам, использующим отличные от 214-ФЗ схемы строительства, которые пусть и предлагают более выгодные условия, на самом деле могут превратиться в «сыр в мышеловке».

В случаях же, когда на стадии выбора застройщика у Вас возникают сомнения, настоятельно рекомендуем обратиться к юристу, который поможет разобраться в тонкостях схемы привлечения денежных средств дольщиков.